L’incremento dei costi immobiliari e l’innalzamento del prezzo della vita hanno stimolato un interesse crescente verso l’acquisto della nuda proprietà, una formula di investimento che consente di ottenere un risparmio significativo, a condizione che l’acquirente possa permettersi di attendere. L’operazione prevede l’acquisizione della proprietà, spogliata del diritto di goderne – l’usufrutto – che rimane al venditore. Questa figura, tipicamente una persona anziana, mantiene il diritto di vivere nell’immobile fino al suo decesso o a una data concordata. Solo al termine dell’usufrutto, l’acquirente diventa il pieno proprietario.
Il vantaggio economico per chi acquista è innegabile, poiché il prezzo di acquisto è notevolmente scontato rispetto al valore di mercato della piena proprietà. Lo sconto medio si attesta generalmente tra il 50% e il 70% e dipende dall’età dell’usufruttuario, quindi dalla previsione di vita e dunque della durata dell’usufrutto. Più l’usufruttuario è giovane, maggiore sarà la riduzione di prezzo applicata, in linea
con le tabelle ministeriali che vengono adeguate annualmente all’aspettativa di vita. Questo potenziale
risparmio ha spinto l’incremento delle operazioni di nuda proprietà negli anni recenti, anche se
costituiscono ancora una nicchia specifica del mercato immobiliare.
La compravendita soddisfa due esigenze ben distinte: da un lato, il venditore ottiene liquidità immediata – spesso necessaria per far fronte a spese sanitarie, per integrare una pensione bassa o per aiutare i figli –
pur continuando a vivere nella sua casa; dall’altro lato, l’acquirente effettua un investimento immobiliare a un prezzo d’ingresso ridotto, con l’aspettativa che il valore possa crescere nel tempo, specie nei grandi centri urbani.
Tuttavia, l’operazione costituisce essenzialmente un investimento di lungo periodo e non è priva di
fattori di rischio o incognite. L’acquirente deve essere finanziariamente stabile, poiché deve essere pronto
a sostenere per molti anni l’affitto o il mutuo della propria abitazione, dal momento che non può usufruire dell’immobile acquistato. Inoltre, il nudo proprietario è tenuto a farsi carico delle spese straordinarie dell’immobile, come quelle relative a grandi guasti strutturali o rifacimenti condominiali.
Molti esperti del settore hanno evidenziato che l’uso di un mutuo consistente riduce drasticamente la
convenienza complessiva dell’affare a causa degli interessi passivi. Per tale motivo, la nuda proprietà è
principalmente l’opzione preferita da chi dispone di liquidità, come famiglie che acquistano come
investimento per i figli o società specializzate. Le difficoltà economiche generali hanno acuito uno
squilibrio strutturale del settore: l’aumento del costo della vita spinge un numero crescente di anziani a
vendere (incrementando l’offerta), mentre la difficoltà ad accedere al credito e l’alto costo dei mutui frenano l’interesse all’acquisto (diminuendo la domanda). Questo spiega perché, nonostante la crescita della nicchia, le performance di vendita della nuda proprietà risultano inferiori rispetto al mercato immobiliare generale.
