La tranquillità non ha prezzo. Chi possiede la casa in cui abita oggi può guardare alla crisi finanziaria con serenità olimpica: l’appartamento non può essere «congelato» come teoricamente potrebbe succedere ai Btp; né può diventare carta straccia come potrebbe succedere con il fallimento di una società quotata. Inoltre la manovra del governo non ha toccato il mattone: E tutte le ipotesi di patrimoniale girate nelle scorse settimane; e che potrebbero ritornare dì attualità se lo spread tra Bund e Btp si alzasse ulteriormente; non coinvolgono la prima casa.
La scelta
Per questo non c’è numero che tenga: chi ha comprato l’abitazione in cui vive; ha comunque fatto un buon affare; a prescindere da quando ha effettuato l’acquisto. Ma se i numeri volessimo guardarli lo stesso? Un approccio di valutazione meramente finanziaria dell’acquisto immobiliare andrebbe fatto ipotizzando un acquisto finalizzato all’acquisizione di un reddito da locazione e di un capital gain. In questo caso i canoni di locazione sono l’equivalente delle cedole dei bond o dei dividendi; mentre l’incasso finale si può assimilare al valore di dismissione di un titolo; con un atout in più: dopo cinque anni non si pagano imposte sul capital gain.
Una casa usata come residenza dal proprietario invece non è solo un bene da investimento; ma è anche un bene di consumo; il che di per sé renderebbe accettabile anche un deperimento di valore. Nonostante questoCorrierEconomiaha cercato di valutare (vedi grafico) se; da un punto di vista solo finanziario; la prima casa risulti un buon investimento e se l’acquisto difende i risparmi nei periodi di crisi come questo.
Per cercare di rispondere a questa domanda; tornata di stringente attualità con le fibrillazioni dei mercati finanziari; abbiamo fatto una corsa a ritroso nel tempo senza ricavare una risposta univoca: come per tutti gli investimenti la performance dipende dai tempi di acquisizione e di cessione del cespite. Se si risale indietro di venti anni l’acquisto della prima casa ha reso meno della Borsa; ma ha battuto i titoli di Stato
Dal 2000 a oggi l’appartamento stravince sia contro le azioni sia contro i Btp. Se si parte dal 2007; perde con i titoli di Stato e ha difeso solo in parte dall’inflazione. Batte Piazza Affari; ma non è un’impresa esaltante: ci si sarebbe riusciti anche mettendo i soldi non nel mattone; ma sotto un mattone.
Le tre sfide
Per il primo confronto abbiamo scelto il 1992; l’anno che forse più assomiglia al periodo che stiamo vivendo. Allora la lira non poteva più resistere al sistema dei cambi fissi e dovette subire una drammatica svalutazione; i consumi erano in crisi; il mercato immobiliare aveva toccato i massimi mentre la Borsa era depressa. Ciliegina sulla torta: la manovra monstre di correzione dei conti pubblici del governo Amato. Chi ha comprato a Piazza Affari ai minimi di allora ha fatto l’affare della sua vita; soprattutto se ha avuto l’accortezza di vendere nel giro di una decina d’anni. Per quanto riguarda gli immobili chi ha comprato a Roma ha triplicato il valore iniziale; solo qualche punto meno hanno reso Firenze e Napoli mentre a Milano il capitale si è comunque rivalutato di oltre due volte e mezzo (+160%). Nella media delle principali città il mattone ha reso il 167%; sopravanzando del 106% l’inflazione e di 68 punti i titoli di Stato mentre è rimasto indietro di ben 85 punti percentuali rispetto alla Borsa
Nel 2000 alla vigilia del cambio lira/euro la Borsa e il mercato immobiliare si trovavano in una situazione opposta: i prezzi della case erano in discesa da quasi sette anni; piazza Affari era euforica per la bolla Internet. Chi ha comprato casa allora ha raddoppiato il capitale; e lo ha triplicato a Roma. La media delle grandi città ha registrato una performance di 85 punti superiore rispetto ai titoli di Stato; di ben 166 nei confronti di Piazza Affari e di 96 sull’inflazione.
Infine; nel 2007; con i default bancari che bussavano alle porte; lo scenario era ancora diverso: immobili e Borsa erano entrambi ai massimi. I dati da noi elaborati dimostrano empiricamente l’assunto per cui la Borsa ha variazioni verso l’alto o verso il basso molto più rapide e ripide. La crisi ha solo lambito il mattone: le case hanno registrato una performance effettiva del 5%; sotto l’inflazione e sotto i Btp; ma comunque di quasi 57 punti superiore a quelle dei corsi azionari. Roma e Palermo hanno reso nettamente sopra la media; sfiorando il 13%; Milano ha messo a segno un modesto +1;5%.